Публикации в СМИ
07.12.2015

Анализ позиции Верховного Суда РФ по вопросам споров о государственной кадастровой оценке

Разъяснения по вопросам, возникавшим в практике судов при рассмотрении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки.

Консетова Вера Витальевна

Генеральный директор ООО "АФК-Аудит",

член Совета РОО,

председатель Ленинградского

областного регионального отделения РОО


Анализ позиции Верховного Суда РФ по вопросам споров о государственной кадастровой оценке, отраженной в постановлении № 28 от 30.06.2015 г.

В связи с вопросами, возникающими у судов при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (КС), Пленум Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьей 126 Конституции РФ, статьями 2 и 5 Федеральным конституционным законом «О Верховном Суде Российской Федерации», постановил дать разъяснения.

Таким образом, Верховный Суд разъяснил спорные вопросы, узаконил ранее существовавшую практику и принял долгожданное постановление № 28 от 30.06.2015 г. для всех заинтересованных сторон указанной категории споров.

Ниже приведен анализ норм постановления и описаны существенные моменты, которые необходимо иметь в виду.

1. Что понимается под оспариванием результатов КС

Согласно постановлению № 28, под оспариванием результатов КС понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение КС объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействий) комиссии по рассмотрению споров.

В данном абзаце постановления № 28 суд дал достаточно широкое толкование понятия оспаривания результатов КС, при этом в п. 2 постановления № 28 суд уточнил, что результаты установления КС могут быть оспорены в суде посредством заявления следующих требований:

– об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (РС);

– об изменении КС в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте недвижимости, использованных при определении КС, в том числе об исправлении ошибки (технической и/или кадастровой);

– об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии.

В п. 14 постановления № 28 указано, что возможен пересмотр сведений о КС, ставших архивными. Требование о пересмотре КС, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения сохраняется право на применение результатов такого пересмотра. Если архивная стоимость на дату обращения уже не подлежит применению, производство по спору прекращается.

В соответствии с п. 5 постановления № 28, требования об оспаривании результатов определения КС не подлежат совместному рассмотрению с иными требованиями, например:

– о пересмотре налоговых обязательств;

– о пересмотре арендных платежей;

– требование о признании НПА недействующим также не может быть рассмотрено совместно.

При этом требование, заявленное в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, по требованию заявителя может быть дополнено требованием об установлении РС.

При рассмотрении споров об установлении РС суд может утвердить иную РС, нежели заявленную в споре (п. 24 постановления № 28 — установление налогов должно иметь экономическое обоснование).

Пунктом 13 постановления № 28 суд указал на необходимость учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его КС. Например:

– неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости

либо:

– неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости:

местоположения объекта оценки,

его целевого назначения,

разрешенного использования земельного участка,

аварийного состояния объекта оценки,

нахождения объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории,

иного;

– неправильное применение данных при расчете КС;

– неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Также судом отдельно отмечено, что, исходя из содержания ст. 28 Закона о кадастре, кадастровые ошибки, повлиявшие на размер КС, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о КС в Государственный кадастр недвижимости (ГКН), следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости.

Таким образом, суд определил понятие недостоверности сведений об объекте оценки, на основании которых могут быть заявлены требования. При этом основные разъяснения о недостоверности имеют отношение непосредственно к действиям оценщика, проводящего оценку КС. Обязанность доказывания достоверности / недостоверности сведений, «рыночность», заявленной стоимости, иных обстоятельств возложена на сторону, которая на них ссылается (п. 19 постановления № 28).

 

2. Субъектный состав, кто вправе заявить требование об оспаривании результатов КС и кто определен в качестве ответчика (участники процесса оспаривания)

Пунктом 1 постановления № 28 определено, что оспаривание сведений о результатах определения КС осуществляется по правилам производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, так как сведения о КС являются сведениями из ГКН, носят общедоступный характер и используются для определения налоговых и иных платежей и, соответственно, утверждаются решением исполнительного органа государственной власти субъекта или решением органов местного самоуправления (МСУ).

С 15 сентября 2015 г. производство по делам об оспаривании результатов КС будет осуществляться по правилам Кодекса административного производства РФ (глава 25 Кодекса, далее — КАС РФ).

И в первом, и во втором случаях (ст. 26 ГПК РФ, ст. 20 КАС РФ) заявление о пересмотре КС подается в суды общей юрисдикции. Срок рассмотрения (разрешение спора) — до истечения 2 (двух) месяцев со дня поступления заявления в суд.

С учетом изложенного выше ясно, что процессуальные сроки рассмотрения споров о КС, значительно сокращены.

С заявлением (административным исковым заявлением) вправе обратиться юридические и физические лица (заявитель, истец):

– владеющие объектом недвижимости:

на праве собственности,

на праве постоянного (бессрочного) пользования,

на праве пожизненного наследуемого владения;

– иные лица, если результатами определения КС затронуты их права и обязанности;

– бывший собственник (если затронуты его права и обязанности как налогоплательщика) в налоговом периоде, в котором подано заявление;

– участник долевой собственности (самостоятельно, независимо от согласия других собственников, при этом, суд пересматривает КС в целом по объекту. Несогласие других собственников не является основанием для отказа в удовлетворении требований — п. 17 постановления № 28);

– арендаторы:

имущества в государственной (муниципальной) собственности, если арендная плата исчисляется исходя из КС,

имущества, находящегося в частной собственности, если арендная плата исчисляется исходя из КС и согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре или иной форме;

– лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, если выкупная цена или арендная плата исчисляется исходя из КС;

– прокурор.

Заинтересованные лица (административные ответчики) определены постановлением № 28 следующим образом:

– по делам, об установлении РС:

государственный орган или орган МСУ, утвердившие результаты определения КС,

орган, осуществляющий функции по ГКО (Росреестр);

– при оспаривании результатов определения КС в связи с недостоверностью сведений об объекте оценки:

государственный орган или орган МСУ, утвердившие результаты определения КС;

орган, осуществляющий функции по ГКО (Росреестр),

ФКП Росреестра (кадастровая палата);

– по делам об оспаривании решений, действий (бездействий) комиссии:

комиссия по рассмотрению споров,

орган, осуществляющий функции по ГКО (Росреестр), при котором Комиссия создана.

Согласно п. 8 постановления № 28, заявление о пересмотре КС может быть подано в суд не позднее 5 (пяти) лет с даты внесения в ГКН оспариваемых результатов в том случае, если на момент обращения в суд в ГКН не внесены очередные результаты определения КС, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение КС.

При этом, в соответствии с п. 15 постановления № 28, суд определил, что дело (имеющееся в суде) о пересмотре КС должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в ГКН результаты очередной оценки, так как действующее законодательство предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей — с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление, но не ранее даты внесения в ГКН КС, которая являлась предметом оспаривания.

Решения и действия (бездействия) комиссии могут быть оспорены, а заявление может быть подано в суд в течение 3 (трех) месяцев.

Для юридических лиц и органов государственной власти (органов МСУ) обязателен досудебный порядок рассмотрения спора — обращение в комиссию обязательно. Для физических лиц и индивидуальных предпринимателей досудебный порядок не обязателен (п. 10 постановления № 28)

Подтверждением соблюдения досудебного порядка является:

– решение комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре КС;

– документы, подтверждающие факт обращения в комиссию, но и не рассмотрения ею заявления в установленный срок.

Не является свидетельством соблюдения досудебного порядка обращения в комиссию непринятое заявление в связи с отсутствием отчета об оценке или иных необходимых документов.

 

3. Документы, предоставляемые в Комиссию и в суд.

К заявлению об оспаривании результатов КС, согласно п. 11 постановления № 28, должны быть приложены:

– кадастровая справка, содержащая сведения о результатах КС, сведения о дате, на которую определена КС;

– нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа (для лица, обладающего правом на объект недвижимости);

– документы, подтверждающие наличие кадастровой/технической ошибки (при оспаривании результатов по мотивам недостоверности);

– отчет об оценке, составленный на дату определения КС;

– экспертное заключение (в случаях, предусмотренных законодательством РФ).

 

4. Дата определения КС

Так как объектами оценки КС являются объекты недвижимости, внесенные в ГКН, датой определения КС является дата формирования перечня (п. 12 постановления № 28).

Если объект недвижимости учтен, но не вошел в перечень, датой определения КС является также дата формирования перечня.

Для определения КС вновь образованных объектов недвижимости или вновь выявленных датой определения КС является дата внесения сведений об образовании объекта недвижимости, либо дата внесения сведений об изменении качественных и/или количественных характеристик, повлекших изменение стоимости. Если изменение характеристик не повлекло изменения КС, датой определения будет считаться формирования перечня.

Дата утверждения удельных показателей КС не является датой определения КС.

При оспаривании результатов определения КС по основанию «рыночности» РС должна быть установлена на дату КС.

 

5. Отчет об оценке, требования к оценщику

В п. 20 постановления № 28 указано, что представленный в материалы дела отчет об оценке суд исследует и проверяет на соответствие законодательству об оценочной деятельности. При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет, требованиям законодательства об оценке, в частности:

– отсутствие в отчете сведений об обязательном страховании ответственности и непредоставление иных доказательств свидетельствуют о том, что данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а отчет не может рассматриваться как допустимое доказательство;

– при возникновении сомнений в обоснованности отчета и достоверности определения РС суд выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

Суд также определяется с вопросом о вызове в качестве свидетеля оценщика и эксперта СРО, выдавшего экспертное заключение. Само экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и рассматривается наряду с другими материалами дела (п. 22 постановления № 28).

Таким образом, судам разъяснено, что отчет об оценке должен быть исследован судом независимо от того, спорят стороны о нем или нет.

Пункт 21 постановления № 28 разъясняет, что суды вправе привлечь к участию в деле специалиста, в частности, для:

– получения консультаций, пояснений;

– оказания помощи, в том числе при исследовании доказательств;

– для решения вопроса о назначении экспертизы.

Назначение экспертизы предусмотрено по ходатайству сторон или по инициативе суда в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний (п. 23 постановления № 28), постановлением № 28 предусмотрено, что, так как результатом оценки является стоимость, определенная отчетом, экспертиза должна быть направлена на установление РС и включать проверку отчета на соответствие законодательству об оценочной деятельности.

В пункте 23 постановления № 28 приведены примеры вопросов, которые может сформулировать суд перед экспертом, в частности:

– об установлении РС;

– допущено ли нарушение требований ФСО, предъявляемых к форме и содержанию отчета;

– допущено ли нарушение требований к описанию объекта оценки, методам расчета РС и иные нарушения, которые могли повлиять на определение стоимости;

– правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость;

– допускались ли ошибки при выполнении математических действий;

– является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой;

– иное.

 

6. Результаты оспаривания

Резолютивная часть решения суда по делу должна содержать данные о величине КС, которая является новой и подлежит внесению в ГКН (п. 25 постановления № 28).

Если на момент принятия решения суда в ГКН внесены новые результаты, в резолютивной части решения указывается на период действия определенной судом КС.

Так как сведения о дате подачи заявления о пересмотре КС подлежат внесению в ГКН и применяются для целей налогообложения, в резолютивной части решения указывается дата подачи заявления. Для юридических лиц и государственных органов власти (органов МСУ) датой подачи заявления признается дата обращения в Комиссию.

Результатом оспаривания решения Комиссии может являться признание судом поданного заявления обоснованным (после 15 сентября 2015 г. — не соответствующим НПА и нарушающим права и законные интересы административного истца — п. 26 постановления № 28). В этом случае в резолютивной части решения указывается на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления. В рамках требований об установлении РС, в случае их удовлетворения, в резолютивной части решения указывается на необходимость исключения, установленной комиссией КС, из ГКН.

При удовлетворении требований об установлении РС, а также требований на основании недостоверности сведений, судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения КС (п. 31 постановления № 28).

При удовлетворении требований об устранении ошибки судебные расходы относятся на орган, допустивший такую ошибку. При удовлетворении требований об оспаривании решения или действий комиссии судебные расходы взыскиваются с органа, при котором она создана, за счет казны РФ.

Принятие судом отказа от требований и прекращение производства по делу, а также отказ в удовлетворении заявления о пересмотре КС препятствуют повторному обращению с заявлением о пересмотре КС, установленной на ту же дату, в отношении того же объекта недвижимости (п. 27 постановления № 28).

 

Вывод

Таким образом, постановление № 28 разъясняет многие вопросы, возникавшие ранее в практике судов при рассмотрении дел об оспаривании результатов КС, регулирует порядок обращения в суд и комиссию по рассмотрению споров, описывает набор возможных требований к заявлению в суд, а также приводит примеры вопросов, возможных постановке на рассмотрение экспертов, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний.

Важным моментом является и то, что судам теперь необходимо вникать в суть оценки и исследовать отчеты об оценке, в противовес тому, что было ранее, когда в большинстве случаев решения принимались при наличии экспертного заключения на отчет.